Reforma tributária: o seu condomínio vai precisar emitir nota fiscal?
11/08/2026 · Dr. Saul Martins
Se você é síndico ou cuida da administração de um condomínio, tem uma novidade da reforma tributária que vale a sua atenção. Por muito tempo o condomínio foi visto como aquilo que só rateia despesa entre os moradores e não emite nota de nada. Isso está mudando, e é bem melhor entender agora do que ser pego de surpresa.
Quando o condomínio passa a emitir nota
O condomínio comum, que só arrecada a cota mensal dos moradores para pagar as contas do prédio, segue tranquilo. O ponto de atenção aparece quando o condomínio tem outras receitas: aluguel do salão de festas para quem não mora ali, espaço para antena de operadora, quiosque, estacionamento rotativo, publicidade na fachada, e por aí vai.
Quando essas receitas de terceiros ganham peso na arrecadação, o condomínio pode virar contribuinte e ser obrigado a emitir nota fiscal por elas, já no modelo novo do IBS e da CBS, dentro da NFS-e nacional. E aqui vem o risco: se a nota sair no formato errado, ou não sair, ela é recusada e o condomínio fica exposto a uma irregularidade que ninguém quer explicar na assembleia.
Como explica o advogado Saul Martins em análise sobre o tema, o condomínio comum continua de fora; o que muda o jogo é justamente a receita que não vem das cotas dos moradores.
O síndico não precisa virar contador
Você já tem assembleia, prestação de contas, obra, inadimplência e mais um monte de frente aberta. Ninguém espera que o síndico saiba de cor qual campo fiscal preencher. É aí que o MakNFe entra: o sistema já está preparado para o modelo novo da reforma e emite a nota certa do condomínio, no prazo, sem você precisar decorar regra nenhuma.
Na prática, você mantém o controle das receitas do prédio, emite a nota quando precisa e fica tranquilo sabendo que está tudo dentro da lei.
Vale resolver ainda em 2026
2026 é o período de adaptação da reforma, com prazos entrando ao longo do ano. É a melhor hora para o seu condomínio se organizar com calma. Se o prédio já tem receita além das cotas, ou se você só quer entender se isso se aplica ao seu caso, dá para conversar sem compromisso.
Fale com a equipe da Maker Software e a gente ajuda a deixar a emissão do seu condomínio em ordem para a reforma.
Fonte: Saul Martins Advocacia, Reforma tributária e condomínios: quando o prédio passa a emitir nota fiscal